Qualitätssicherung beim Hausbau

Vertrauen ist gut - baubegleitende Qualitätssicherung ist besser

Das neue Haus soll ein Leben lang ein gemütliches Heim ohne Mängel sein. Deshalb gehört zu jedem Bauabschluss eine behördliche Bauabnahme. Diese hat aber nichts mit der Suche nach möglichen Baumängeln zu tun - bei der behördlichen Bauabnahme wird lediglich geprüft, ob etwa maximal zulässige Dachhöhen eingehalten wurden. Mit einer privaten Qualitätsüberwachung und -sicherung können sich Bauherren vor Handwerkerfehlern schützen. 

Eine Qualitätsüberwachung in verschiedenen Abschnitten des Neubaus ist somit unvermeidlich, um eventuelle Mängel sofort zu erkennen und zu beseitigen. In vielen Fällen können später entdeckte Mängel nicht mehr oder nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand beseitigt werden. Im Idealfall ziehen Sie von Beginn an bei Ihrem Hausbau einen qualifizierten Sachverständigen hinzu. Dieser kann die Bauüberwachung begleiten und die Abnahme einzelner Bauetappen kontrollieren. Mit einer unabhängigen Baubegleitung durch eine anerkannte Prüforganisation können Sie spürbar entspannter bauen.

Es ist nämlich nicht so, dass mit der Beauftragung der Objektüberwachung die komplette Leitung und Organisationstätigkeiten auf der Baustelle auf den Objektplaner (Bauleiter) übertragen worden sind. Die Grundleistungen der HOAI sehen das nicht vor. Dem Auftraggeber eines Bauvorhabens steht das Recht der Überwachung der Bauausführung zu. Das gilt bei Bauverträgen sowohl nach BGB als auch nach VOB. Bei einem VOB-Vertrag sind die Regelungen gemäß § 4 Abs. 2 VOB Teil B maßgebend. Mit der Bauüberwachung kann der Bauherr einen Bausachverständigen bevollmächtigen. 
 

Vertrauen ist gut Kontrolle ist besser

Die Expertise eines Sachverständigen zahlt sich für viele Bauherren bereits zu Beginn der Bauphase aus. Denn oft sind Probleme schon bei Vertragsabschluss angelegt: Wenn etwa wichtige Dinge wie Außenanlagen oder Grundstückseinfriedung gar nicht im Vertrag aufgeführt sind, muss der Unternehmer sie auch nicht liefern. Daher sollte man den Entwurf des Bauvertrags vor Unterzeichnung von einem Sachverständigen überprüfen lassen.  Jeder Hersteller hat auch seine spezifischen Verarbeitungsrichtlinien. Für einen Bauherren ist es praktisch unmöglich Mängel festzustellen. Aus diesem Grund sollte man sich einen Bausachverständigen hinzuziehen. Vermittelt werden diese vom Verband privater Bauherren, der Dekra, dem Bauherren-Schutzbund oder dem TÜV.  Der Bausachverständige vertritt die Interessen der Bauherrin / des Bauherren und wird dem zuständigen Bauunternehmer auf dem Finger schauen, sodass die Fehlerquote maximal reduziert wird.

Für die Bauüberwachung ist der Architekt oder Bauleiter des Hausanbieters beziehungsweise Bauträgers zuständig, dennoch kann ein unabhängiger Gutachter auch während einzelner Bauetappen auf etwaige Mängel hinweisen. Während mit dem Bauträger oft nur eine Abnahme des Gesamtbaus stattfindet, werden auf der Baustelle, die von einem Architekten betreut wird, bereits nach Fertigstellung jedes einzelnen Gewerks Überprüfungen durchgeführt. Beim Bauen mit einem Haus-Hersteller sind es - bedingt durch die Vorfertigung - wiederum weniger Abnahmen.

Typische Zeitpunkte für eine Begutachtung sind:

- Zum Rohbau eines Kellers, vor Verfüllung der Baugrube
- nach der Fertigstellung des Dachstuhls
- Kurz vor den Putz- und Estricharbeiten
- vor der Endabnahme.

Ein wichtiger Teil der offiziellen Bauabnahme ist das Abnahmeprotokoll, in dem alle Mängel aufgelistet werden, welcher Art und wie umfangreich die Schäden sind, sowie wann und wie sie nachzubessern sind. Das Protokoll muss von allen Beteiligten unterschrieben werden.

Selten wird ein Haus auf Anhieb komplett abgenommen, es ist eher Regel als Ausnahme, dass Nachbesserungen nötig sind. Dann kommt es zu einem zweiten Abnahmetermin, bei dem ein Sachverständiger wiederum unbedingt dabei sein sollte.

Eine Checkliste dient der Sicherheit

Um sicherzugehen, dass alle Punkte auch tatsächlich begutachtet werden wird anhand einer Checkliste der Prüfvorgang des Bausachverständigen durchgeführt. Die Ergebnisse werden somit protokoliert und dokumentiert. Zusätzlich werden des Weiteren auch Fotos gemacht.
Oftmals hat es einen positiven Effekt, wenn die Bauherren/-innen rechtzeitigt dem Bauträger oder Bauunternehmer informieren, dass Sie mit einem Qualitätsprüfer zusammenarbeiten. Dadurch kommt die Qualität der handwerklichen Arbeiten nicht zu kurz.
 

Die Bauabnahme

Nachdem der Bauunternehmer alle Bauarbeiten beendet hat, übergibt er das Haus an den Bauherren. Dieser Vorgang - Abnahme genannt - hat wichtige rechtliche Konsequenzen: Mit der Abnahme erkennt der Bauherr die Leistungen des Unternehmers als "im Wesentlichen vertragsgerecht" an. Deshalb sollte bei diesem wichtigen Termin ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden. Denn: Mit der Abnahme einer Leistung kehrt sich die sogenannte Beweislast um. Während vor der Abnahme der Handwerker beweisen muss, dass seine Leistung einwandfrei ist, ist es jetzt der Bauherr, der Ursachen und eventuelle Folgeschäden dem Handwerker nachweisen muss. Bei der Endabnahme werden alle Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten.

Kosten für die baubegleitende Qualitätssicherung

Eine unabhängige Qualitätskontrolle kostet zwar je nach Leistungsumfang 0,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme, die Kosten für eine Vertrags- und Baukontrolle sind aber sicher niedriger als die für eine mögliche spätere Fehlerbehebung.  

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