Wohn- und Nutzfläche

Wohn- und Nutzfläche beim Hausbau

Wer sich mit dem Thema Hausbau oder -kauf befasst, stößt auf die Begriffe Wohnfläche und Nutzfläche. Beides scheint im ersten Moment keinen Unterschied zu machen, tut es aber doch: Die so genannte Gebäudenutzfläche ist die Größe der Energiebezugsfläche bei Wohngebäuden. Sie wird aus dem beheizten Gebäudevolumen errechnet. Die Gebäudenutzfläche ist in der Regel größer als die Wohnfläche, weil auch indirekt beheizte Räume wie Flure und Treppenhäuser mit einbezogen werden. Die Flächenberechnung is vor allem wichtig beim Vergleichen der Angebote – ebenso wie der Quadratmeterpreis. So beurteilt die kreditgebende Bank im Rahmen der Beantragung eines Baukredits die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens.

Wohn- und Nutzflächenberechnung nach DIN oder Wohnflächenverordnung

Eine korrekte und verständliche Wohn- und Nutzflächenberechnung ist wichtig, um vor dem Hausbau oder Hauskauf einen Überblick über die gegebenen Wohn- bzw. Nutzflächen zu erhalten. Bestimmte Vorgaben an die Flächenberechnung sollen dies sicherstellen. Für öffentlich geförderte Wohnungen und Eigenheime wie das Einfamilienhaus ist die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung verpflichtend (siehe Bundesgesetzblatt, Jahrgang 2003, Teil I, S. 2346ff). Frei finanzierte und zur Vermietung bestimmte Immobilien wie ein Mehrfamilienhaus können Wahlweise nach der WoflV oder der DIN 277 gerechnet werden. Jedoch werden in der DIN-Norm keine Wohn- sondern lediglich Verkehrs- und Nutzflächen ermittelt. Bei der Wohnflächenberechnung nicht zur Anwendung kommen sollte die bereits vor 20 Jahren vom Deutschen Institut für Normung zurückgezogene DIN 283. Wendet man beide Berechnungsarten auf dasselbe Einfamilienhaus an, lässt sich ein Unterschied von gut und gerne 20 Quadratmetern feststellen. Allein Flächenangaben auf derselben Berechnungsgrundlage bieten beim Häuservergleich eine geeignete Vergleichsbasis. Diese sollte im Kauf- oder Bauvertrag verbindlich festgelegt werden.

Konkrete Richtlinien der Flächenberechnung sollen gewährleisten, dass die Berechnung der Wohnfläche in in der selben Art, Weise und Gewichtung erfolgt. Gegenwärtig kann die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ oder nach der Wohnflächenverordnung (WolV) erfolgen. Die Wohnflächenberechnung nach beiden Berechnungsgrundlagen für ein und dasselbe Einfamilienhaus kann jedoch eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 40 Prozent ergeben. Wichtig ist es deshalb, sich für eine Berechnungsart zu entscheiden. Nicht mehr zum Einsatz kommen sollte die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 283, denn das Deutsche Institut für Normung (DIN) hat diese bereits vor 20 Jahren ersatzlos zurückgezogen!

Was zählt zur Wohnfläche eines Hauses?

Welche Flächen sind Wohnfläche? Die Berechnung nach DIN 277 wie auch die nach der Wohnflächenverordnung basieren auf der Grundfläche. Auf die Frage, welche Räume zur Wohnfläche gehören, geben beide jedoch abweichende Antworten. Die DIN-Norm unterteilt Fläche in Nutzfläche (bewohnte Zimmer wie Schlafzimmer), Verkehrsfläche (Flure) und Funktionsfläche (Waschküchen, Abstellräume). Wie wird Wohnfläche mit Schrägen von ihr berechnet? Dachschrägen rechnet sie ebenfalls voll auf die Wohnfläche an, ebenso Balkone und Kellerräume. So kann bei der Berechnung nach DIN-Norm der Eindruck entstehen, dass mehr Wohnfläche im Einfamilienhaus zur Verfügung steht und ein höherer Preis angemessen ist. Sehr viel differenzierter ist die Herangehensweise der Wohnflächenverordnung. Diese übernimmt Balkone, Terrassen und Loggien zu 25 Prozent in die Wohnfläche, unbeheizte Wintergärten zu 50 Prozent, beheizte zu 100 Prozent. Flächen mit einer Höhe von 1 bis 2 Metern rechnet sie zu 50 Prozent der Wohnfläche hinzu, Dachschrägen werden so nicht voll angerechnet. Da sie eine genauere Einschätzung erlaubt, wird die Wohnflächenverordnung von den meisten Hausbaufirmen als Berechnungsgrundlage angewandt.

Die Nutzfläche ist im Gegensatz zur Wohnfläche (bewohnbaren Fläche) die Fläche im Haus, die genutzt, aber nicht bewohnt wird. Exakte Angaben zur Flächenverteilung sind entscheidend für den Miet- oder Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung. Wenn feststeht, was zur Nutzfläche gehört, ist die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ganz einfach. Um die Nutzfläche des Hauses oder der Wohnung zu ermitteln, werden die Quadratmeterzahlen der einzelnen Flächen miteinander addiert. Die Summe ergibt die Nutzfläche des Gebäudes, der Wohnung oder des Hauses. Nicht zur Nutzfläche gehören Verkehrsflächen (VF) wie Eingangsbereiche, Treppenräume, Aufzüge und Flure, Technikflächen (TF) (Heizungsraum, Maschinenräume, technische Betriebsräume) und die Konstruktions-Grundflächen (KGF) des Gebäudes wie Wände und Stützen.

Berechnungsgrundlage im Bauvertrag verbindlich festlegen

In den Hausbau-Angeboten wird mit den unterschiedlichen Angaben geworben wie „Wohnfläche nach DIN“, „Wohn-/Nutzfläche: 160 m²“ oder „Grundfläche“. Klare Orientierung verschafft hier die Benennung der Berechnungsgrundlage, auf der das Hausangebot erstellt wurde. Es empfiehlt sich, nur „Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen“ zu vergleichen. Das heißt, nur der Vergleich von Einfamilienhäusern, deren Wohnfläche nach derselben Berechnungsart berechnet wurde, macht Sinn. Im Kauf- oder Bauvertrag sollte verbindlich festgelegt werden, auf welcher Berechnungsgrundlage die Flächenangaben erstellt werden!

Der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche

Die Nutzfläche im Haus umfasst genutzte, jedoch nicht ausgebaute Räume wie Keller und Dachboden. Wurden diese ausgebaut, werden sie der Wohnfläche hinzugerechnet. Balkone gelten nach der DIN 277 zu 100 Prozent als Nutzfläche, nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) werden sie zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet. Zur Wohnfläche gehören Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur sowie vergleichbare, beheizbare Räume. Bei Treppen und Heizungsräumen handelt es sich um Zweck- bzw. Verkehrsflächenflächen. Für die Flächenberechnung sind auch die Deckenhöhen relevant – Flächen mit einer Deckenhöhe von ein bis zwei Metern fließen zur Hälfte in die Berechnung ein. Eine Fläche mit weniger als einem Meter Deckenhöhe darf nicht berechnet werden.