Leitfaden Hausbau-Finanzierung

Der kleine Leitfaden für die Finanzierung des Hausbaus

Oftmals vergessen viele Bauherren, dass schon vor dem ersten Spatenstich viele Wochen und Monate ins Land gehen, bis man überhaupt mit dem Bau des Hauses beginnen kann. Viel Zeit vergehet, bis ein Grundstück gefunden und die Baufinanzierung abgeklärt sind und die eigentliche Hausplanung bis ins Detail stimmt. Man darf nicht davon ausgehen, dass nach dem Kauf des Grundstücks und dem Angebot des Bauträgers keine zusätzlichen Kosten mehr entstehen. Da hilft es, sich mit ein paar wenigen Stichpunkten, das Leben einfacher zu machen.

1.     Der Finanzcheck

Noch bevor es an die eigentliche Hausplanung geht, müssen Sie sich darüber klar werden, wie Sie das ganze Vorhaben finanzieren können. Dieser erste Schritt ist oft der schwerste.

Beim Hausbau fallen Kosten an. Doch auch vor und nach dem Hausbau entstehen Kosten, die man einplanen muss. Das eigene Haus befreit zwar von hohen Mietzahlungen, doch auch die folgenden Nebenkosten nach Einzug sind einzurechnen.

Das A und O ist also der Besuch eines soliden Finanzberaters in Ihrer Bank. Er rechnet Ihnen aus, was Sie maximal ausgeben können, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bedenkt auch laufende Kosten und Ihre Lebenshaltung. Man möchte ja auch nochmal in den Urlaub fahren, sich was Schickes zum Anziehen gönnen oder für das Haus auch neue Möbel kaufen.

Je mehr Eigenkapital Sie zur Verfügung haben, desto geringer sind ihre monatlichen Finanzierungsbelastungen. Welche Kosten noch beim Hausbau anfallen, erklären wir im Folgenden.

2.     Grundstück und Erwerbsnebenkosten

Grundstückssuche

Noch bevor es an die eigentliche Hausplanung geht, müssen Sie sich darüber klar werden, wo Sie das Haus bauen möchten. Die Größe des Grundstücks ist der entscheidende Faktor bei der Bestimmung des Grundstückspreises. Natürlich spielt die Lage auch eine große Rolle. Da Baugrundstücke in der Stadt eher rar sind, bedeutet der Entschluss, ein Haus zu bauen, auch oftmals eine Veränderung des bisherigen Umfeldes.

Man wird über regional ansässige Bauträger fündig, die das zu bauende Haus gleich mit verkaufen oder über die bekannten Immobilienportale. Auch lokal ansässige Makler sollte man abklappern.

Um die Grundstücksgröße zu bestimmen, sollte die Grundfläche des Hauses zumindest ungefähr bekannt sein. Zusätzlich sollte genügend Platz für Garten, Garage und Zufahrt berücksichtigt werden. Wenn die Abmessungen des Eigenheims noch nicht bekannt sind, können die Angaben von Hausanbietern als Orientierung dienen. Es ist darauf zu achten, dass möglichst viel Fläche auch tatsächlich bebaubar ist.

Besichtigen Sie das potentielle Grundstück und prüfen Sie dabei auch die Lage und die Nachbarschaft. Eine zentrale Lage steigert den Quadratmeterpreis und den Grundstückswert. Aussicht, Ausrichtung, Hanglagen und Anbindung an das Verkehrsnetz sind weitere Faktoren, die den Preis beeinflussen. Wer in einem Randgebiet oder in einer Vorstadt bauen möchten, sollte eventuelle Kosten und die benötigte Zeit für das Pendeln zum Arbeitsplatz beachten. Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten – alles Dinge, die bei der Lage eine Rolle spielen können.

Der Bebauungsplan regelt die Form der Bebauung für ein Grundstück. Er kann beispielsweise Regelungen zu Grenzbebauung, Grundfläche und Anzahl der Geschosse enthalten. Vor dem Grundstückskauf sollte der lokale Bebauungsplan sorgfältig gelesen werden.

Der Zustand eines Grundstücks ist ebenfalls ein großer Entscheidungsfaktor. Wenn das Grundstück nicht direkt bebaubar ist, entstehen Nebenkosten. Vor dem Kauf sollten unbedingt Gutachten angefertigt werden, um die Bodenqualität zu testen. Weiterhin müssen Kosten für den Abriss von Altlasten, Fällen und Fällgenehmigungen von Baumbeständen und Erschließung beachtet werden

Es gibt bei den Grundstückspreisen schon von Stadtteil zu Stadtteil erhebliche Unterschiede bei den Quadratmeterpreisen für Bauland. Man sollte sich also im Vorfeld über die unterschiedlichen Grundstückspreise informieren.

Folgende Faktoren beeinflussen die  Höhe des Grundstückspreises:

• Die Lage: liegt das Grundstück an einer stark befahrenen Straße oder eher in einer ruhigen Sachgassenlage, etc.
• Die Infrastruktur: Sind Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen unmittelbarer Nähe oder liegt es eher draussen auf dem Land und birgt viele Autofahrten mit sich
• Der Boden: Grundstücke, die für den Bau noch gesäubert oder zum Beispiel gerodet werden müssen sind etwas günstiger
• Der Zuschnitt: Ist es eher ein langes oder verwinkeltes Grundstück oder ein gerades Grundstück ohne weitere Einschränkungen
• Die Verkehrsanbindung: Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Autobahnen oder ein Flughafen steigert den Wert des Grundstücks. Liegt das Grundstück aber in der Einflugschneise und es ist mit Fluglärm zu rechnen oder direkt neben einer Schallmauer zur Autobahn mindert dies den Wert
• Die Kaufkraft: Bauland ist in Städten mit hoher Kaufkraft teurer
  Arbeitgeber in der Umgebung: Verkäufer und Makler werden gegebenenfalls auch diesen Faktor geltend machen, wenn es in der Gegend zahlungskräftige Arbeitgeber gibt
• Maklerkosten: Wer einen Makler zur Suche nach einem passenden Grundstück beauftragt, muss eine Provision zahlen. Auch hier gibt es in allen Bundeländern Unterschiede bei der Höhe der zu zahlenden Maklerprovision.  Bremen, Hamburg, Hessen, Brandenburg und Berlin ist es üblich und zulässig, dass Verkäufer und Käufer sich die Maklerkosten teilen. In allen anderen Bundesländern geben zumindest die Länder selbst vor, dass die Provision vom „Auftraggeber“ zu zahlen ist.

In Zeiten weniger attraktiver Grundstücke bei gleichzeitig starker Nachfrage wird in den meisten Fällen allerdings der künftige Bauherr zur Kasse gebeten.

Also kommen auf den eigentlichen Grundstückskaufpreis zusätzlich noch die Maklerkosten in Höhe von 7,14 Prozent rauf. Das Baugrundstück verteuert sich somit für den Bauherren.

Grunderwerbssteuer

Der Kauf eines Grundstücks ist grunderwerbssteuerpflichtig. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer fällig werden. Das werden somit schnell ein paar Tausend Euro und sollte deshalb schon bei der Finanzierung bei der Bank mit berücksichtigt werden. Die Rechnung über die Grunderwerbsteuer erhält man etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung und hat dann genau einen Monat Zeit, um zu bezahlen.

Grunderwerbsteuersätze

Notariatskosten

Ebenfalls entstehen Kosten für den Notar, der den Grundstückskauf sowie die Grundbucheintragung notariell ausarbeitet und begleitet. Auch die Baugenehmigung ist mit Gebühren verbunden

Während der Bauarbeiten können zudem Kosten für die Absicherung der Baustelle entstehen. Auch sollten die anschließenden Kosten für eine Anlage eines Gartens und auch Pflasterarbeiten sollten nicht außer Acht gelassen werden.

Nachdem das Haus bezogen ist, muss auch ein Betrag für Müllentsorgung, Wasser und Abwasser, Straßenreinigung, Grundsteuer und Reparaturen sowie Versicherungen eingeplant werden.

Nicht nur für den Bau des Hauses und den Grundstückskauf muss eine monatliche Rate kalkuliert werden, sondern auch für die laufenden Kosten. Bankberater stehen in der Regel gerne zur Verfügung und helfen bei der Ermittlung der maximal möglichen Finanzierungssumme und berechnen die monatliche Belastung.

3.     Das passende Haus

Der Haustyp
 

Für die Auswahl des Haustyps sollten Sie sich viel Zeit lassen, denn mit dieser Entscheidung lebt man viele Jahrzehnte und oft auch über Generationen. Manchmal bietet sich auch ein Mehrgenerationenhaus an, wenn man die Eltern oder Schwiegereltern mit einziehen lässt oder ein Doppelhaus mit Freunden oder Familie baut somit offenbaren sich auch wieder andere finanzielle Möglichkeiten. Baugrund ist rar, so sollte man sich gut überlegen, die Fläche optimal zu nutzen. Vielleicht darf es auch ein Haus mit Einliegerwohnung sein oder man bevorzugt die Bungalow Variante, die ebenerdiges und seniorengerechtes Wohnen später im Alter zulässt.

Auch die Dachformen sind ausschlaggebend für ein Haus, so kann ein Satteldach mehr Wohnraum bieten, ein Walmdach der Stadtvilla den letzten Schliff geben oder ein Flachdach für den Bauhausstil.

Überlegen Sie, was Sie konkret von Ihrem Traumhaus erwarten und holen Sie dann gezielt Informationen über die verschiedenen Haustypen ein. In Hauskatalogen finden Sie Beispiele für die verschiedenen Bauweisen. Alternativ hat man auch oft die Möglichkeit Musterhäuser vor Ort zu besichtigen.

Der passende Baupartner
Wenn Sie sich für das schlüsselfertige massive Bauen mit hebelHAUS entscheiden, erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand. Sie können Ihrem Hausbau stressfrei entgegensehen. Der hebelHAUS Partner plant mit Ihnen Ihr Haus bis ins Detail– passend zu Ihrem Grundstück.

4.     Die Finanzierung

Sobald das passende Grundstück gefunden und das passende Angebot für den Hausbau da ist, ist zu empfehlen, die Baufinanzierung noch vor dem Grundstückskauf bis ins Detail zu planen.

Übersicht zur Ermittlung der Finanzierungssumme:

• Grundstückskosten  und Grundstückkaufnebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer, die
  Kosten für den Notar und den Preis für den Grundbucheintrag.
• Städtische Gebühren wie Erschließungskosten, Baugenehmigung
• staatlichen Förderungen, z. B. durch Effizientes Bauen
• Hauserstellung / Bauträger
• Erstellungskosten für Garten, Einfahrt, Carport, Garage etc.
• Neuanschaffung von Möbeln