Steuertipps für Bauherren

Steuertipps für Bauherren

Welche Kosten man steuerlich absetzen kann

Ein Haus zu bauen ist eine bedeutende Entscheidung – auch finanziell. Für die meisten ist es die größte finanzielle Ausgabe ihres Lebens. Den Großteil des Geldes bekommt der Haushersteller, aber auch die Behörden verdienen mit, etwa bei der Grunderwerbssteuer. Wer hingegen seine Ausgaben steuerlich geltend machen möchte, hat beim Hausbau an sich nur wenige Möglichkeiten. Bei Vermietung und Verpachtung gibt es weitere Möglichkeiten. Wer Handwerker beauftragt, kann seine Steuerlast senken. Auch der Umzug kann geltend gemacht werden. Steuerersparnisse lassen sich zum Beispiel für Sondertilgungen verwenden, um schneller schuldenfrei zu sein. Hinweise und Tipps, was Sie bei Ihrer Steuererklärung beachten sollten. 

Je nach Bundesland finden sich Grundsteuersätze zwischen 3,5 und 6,5 %, die mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Diese müssen zuerst an das Finanzamt gezahlt werden, bevor eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird, welche für den Grundbucheintrag nötig ist. Eine Befreiung der Grundsteuer kann man erreichen, wenn man  ein Grundstück für maximal 2.500 Euro kauft oder für verschenkte Grundstücke. Die Grundstücksschenkungen muss dem Schenkenden allerdings ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Es bietet sich an, ein Zweifamilienhaus, Mehrgenerationenhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung auf dem geschenkten Grundstück zu bauen. im Übrigen ist der Kauf von Grundstücken aus erstem Verwandtschaftsgrad von der Grunderwerbssteuer befreit, also wenn zum Beispiel Eltern ihrem Kind ein Baugrundstück verkaufen.

Verträge für Grundstückkauf und Bauprojekt sollten separat abgeschlossen werden. Was viele Bauherren nicht wissen: Durch den Erwerb des Grundstücks über den Bauträger (Architekten, Bauunternehmen) erhöht sich die Steuerzahlung. Zwei eigenständige Verträge verhindern dies.

Maklerkosten, Bodengutachten, Erschließungskosten

Wer ein Grundstück von einem Makler kauft, zahlt dessen Vermittlungsgebühr sowie darüber hinaus für dessen Beratungsleistungen. Wer zwei separate Rechnungen erhält, kann die Beratungsleistungen über die Werbungskosten steuerlich absetzen. Gleiches gilt möglicherweise für weitere Dienstleistungen, die Sie rund um den Grundstückskauf in Auftrag geben, wie zum Beispiel ein Bodengutachten oder die Erschließung. Achten Sie darauf, dass aus der Rechnung klar hervorgeht, dass es sich um Honorarkosten handelt, damit Sie diese bei der Steuererklärung mit einreichen können.  
 

Vermietung

Wird das gekaufte bzw. gebaute Haus für den Eigenbedarf genutzt, können Baufamilien zwar keine großen steuerlichen Erleichterungen erwarten, es sei denn, ein Teil des Hauses wird vermietet - dann können nahezu alle Kosten für den Hausbau von der Steuer abgesetzt werden. 

Zu unterscheiden sind Werbungs- und Herstellungskosten. Werbungskosten lassen sich direkt im Jahr des Baus absetzen, dagegen müssen Anschaffungs- und Herstellungskosten als Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Werbungskosten ist jedoch häufig nicht eindeutig.

Herstellungskosten entstehen durch die Errichtung, Erweiterung oder die wesentliche Verbesserung eines Wohnhauses – also durch die Kosten für den Hausbau oder einen Anbau, einschließlich der Makler- und Notargebühren. Bei einem Hauskauf heißt dieser Posten Anschaffungskosten.

Auf der anderen Seite können als Werbungskosten Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, die zum Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt der Einnahmen (Vermietung oder Verpachtung) entstehen. Es handelt sich also um Aufwendungen, die notwendig sind, um mit dem Haus Geld verdienen zu können,. Dazu zählen zum Beispiel Grundsteuer, Instandhaltung und Pflege von Haus- und Gartenanlagen, Anzeigenschaltung zwecks Mietersuche, Modernisierungen, Gutachter.

Baukosten und Handwerkerleistungen

Bauarbeiten in unmittelbarem Zusammenhang mit der Errichtung des Neubaus erkennt das Finanzamt nicht als steuermindernd an. Die steuerliche Absetzbarkeit gilt laut Gesetz nur für einen vorhandenen Haushalt. Die Bauherren müssen also bereits eingezogen sein. Erst danach können haushaltsnahe Handwerkerleistungen abgesetzt werden. Anerkannt werden auch Handwerksleistungen in einer Zweit- oder Ferienwohnung.  Wichtig: Wenn Sie für eine Maßnahme bereits von anderer Seite öffentlich gefördert werden – zum Beispiel von der KfW – dürfen Sie diese nicht zusätzlich noch in Ihrer Steuererklärung aufführen. Handwerkliche Arbeiten, die Sie als Eigenleistung selbst in Ihrem Haus verrichten, mindern Ihre Steuerlast nicht.

Sie können Ihre Bauphase auch strecken, indem Sie Baumaßnahmen auf den Zeitpunkt nach Ihrem Einzug erst beginnen. Pro Jahr gibt es eine maximale jährliche Fördersumme von 6.000 Euro (mit 1.200 Euro Steuerersparnis). Sie können also beispielsweise die Garage, die Gartenanlage, An- und Ausbauten auf zu einem späteren Zeitpunkt in Angriff nehmen und die Bauphase um 2-3 Jahre strecken.

Das Finanzamt lässt nur die Lohnkosten (Arbeitslohn) und in der Regel Anfahrt- und Maschinenkosten gelten, nicht die Ausgaben für das Material. Achten Sie also unbedingt darauf, dass diese Posten auf der Rechnung separat ausgewiesen ist!

TIPP:
Zahlen Sie Ihrer Handwerkerrechnungen nicht in bar. Bei bar bezahlten Handwerkerrechnungen nimmt das Finanzamt Schwarzarbeit an und verweigert oftmals die Anerkennung. Heben Sie diese Überweisungs-Belege für eine eventuelle Prüfung durch das Finanzamt mindestens zwei Jahre auf. Ebenso wie die Rechnung selbst. 
 

Andere Dienstleistungen

Haushaltsnahe Dienstleistungen, wie Garten- , Reinigungs- oder Schornsteinfegerarbeiten, Hausmeisterservice, Winterdienste oder sogar auch Hundesitting und Umzüge können steuerlich geltend gemacht werden. Auf diese Weise können bis zu 4.000 Euro pro Kalenderjahr von der Steuer abgesetzt werden. Auch hier gilt: Mit Rechnung bei der Steuererklärung einreichen und per Überweisung zahlen.